Polizza per donazione? Nel settore immobiliare ci sono molte variabili da tenere in considerazione prima di concludere una compravendita. Una delle più sottovalutate, ma anche una delle più delicate, riguarda gli immobili che provengono da donazione.
Si tratta di una situazione apparentemente innocua, che però può nascondere rischi legali significativi e, in certi casi, perfino invalidare la transazione. Proprio per questo è nata la polizza per donazione, uno strumento assicurativo pensato per proteggere chi possiede, vende o acquista un immobile donato.
Se stai pensando di comprare casa, oppure vuoi vendere un immobile ricevuto in donazione, questo articolo ti spiega tutto ciò che devi sapere. Non troverai solo i concetti base, ma anche aspetti pratici, insidie nascoste e consigli da mettere subito in pratica.
La donazione: un atto generoso ma non sempre sicuro
A livello giuridico, la donazione è un atto con cui una persona trasferisce gratuitamente un bene a un’altra. Fin qui nulla di strano: è una prassi comune, soprattutto in ambito familiare. Tuttavia, il nostro ordinamento tutela gli eredi legittimari, ovvero quelle persone che, per legge, hanno diritto a una quota dell’eredità (figli, coniuge, genitori). Se un atto di donazione lede questa quota, gli eredi possono agire in giudizio anche anni dopo.
Il vero problema nasce quando quell’immobile, donato in passato, viene messo in vendita. A quel punto, chi lo acquista rischia di ritrovarsi coinvolto in un’azione di riduzione o restituzione da parte degli eredi. E non si tratta solo di una questione teorica: negli ultimi anni, casi del genere si sono moltiplicati, con danni economici pesanti per le parti coinvolte.
È evidente, quindi, che un immobile donato non gode della stessa stabilità giuridica di un immobile acquistato normalmente. Proprio per questo motivo, molte banche rifiutano di concedere mutui su beni di provenienza donativa, a meno che non vi sia una copertura assicurativa specifica.
Cos’è la polizza per donazione e cosa copre davvero
La polizza per donazione è un’assicurazione pensata per coprire i rischi legati all’acquisto o alla vendita di un immobile che proviene da un atto di donazione. Il suo scopo è molto concreto: proteggere l’assicurato dalle conseguenze economiche derivanti da una contestazione da parte degli eredi del donante.
Nel caso in cui un erede promuova un’azione legale per far valere i propri diritti ereditari, la compagnia assicurativa:
- copre le spese legali per la difesa dell’assicurato
- rimborsa, nei limiti previsti, il valore dell’immobile o del danno subito
- in alcuni casi, tutela anche il creditore ipotecario o il mutuatario
La polizza non impedisce il contenzioso, ma assorbe le sue conseguenze economiche, offrendo tranquillità sia a chi vende, sia a chi compra. Non è retroattiva: protegge da eventi successivi alla data della stipula. Per questo motivo, è fondamentale sottoscriverla prima dell’atto di compravendita o comunque prima che insorgano contestazioni.
Perché il rischio non è solo teorico
Molti pensano che un immobile donato non comporti rischi se “in famiglia va tutto bene”. In realtà, i problemi emergono spesso dopo la morte del donante, quando l’eredità viene effettivamente divisa. Eredi legittimari che prima tacevano, improvvisamente si fanno avanti. A volte spinti da un professionista, altre da motivazioni economiche.
Un altro rischio frequente è quello degli eredi non noti, come figli naturali, nati da relazioni precedenti o riconosciuti solo successivamente. Anche loro, se lesi nella quota legittima, possono impugnare la donazione.
Inoltre, chi compra spesso non ha modo di conoscere in dettaglio la storia familiare del donante. Ecco perché anche acquirenti attenti finiscono per ritrovarsi in situazioni spiacevoli. La polizza per donazione nasce proprio per tutelare da questo tipo di imprevisti, che, pur non frequentissimi, possono avere conseguenze devastanti.
A chi conviene sottoscrivere la polizza
La polizza non è pensata solo per gli acquirenti, ma può essere utile anche ad altri soggetti coinvolti nella transazione. Ad esempio, chi ha ricevuto un immobile in donazione e vuole venderlo ha tutto l’interesse a offrire una garanzia concreta al potenziale acquirente, per superare ogni resistenza e chiudere l’accordo più rapidamente.
Anche le banche, quando si trovano a finanziare l’acquisto di un immobile di provenienza donativa, chiedono spesso la stipula di una polizza come condizione per concedere il mutuo. Questo perché anche loro, in caso di azione giudiziaria, rischiano di non poter recuperare il credito.
Per l’acquirente, infine, la polizza rappresenta uno scudo protettivo che consente di procedere con l’acquisto in piena sicurezza, anche in presenza di donazioni recenti o situazioni familiari complesse.
Il momento giusto per attivarla
Non esiste un obbligo di legge che impone la stipula della polizza per donazione, ma nella pratica, la tempistica è fondamentale. Va attivata preferibilmente prima del rogito, o addirittura al momento del preliminare. Alcune compagnie consentono di stipularla anche dopo, ma in quel caso potrebbero esserci esclusioni legate a eventi già in atto.
Chi vende dovrebbe pensarci con anticipo, perché offrire una polizza già pronta può rappresentare un forte elemento di vantaggio nella trattativa. Anche per il compratore, sapere che esiste una copertura attiva fa una grande differenza in termini di fiducia e velocità decisionale.
Quanto costa una polizza per donazione
Il premio assicurativo non è fisso, ma varia in base a diversi fattori. Tra i più rilevanti ci sono il valore dell’immobile, l’anzianità della donazione, l’età del donante, l’esistenza o meno di eredi legittimari, la durata della copertura e il massimale richiesto.
Di norma, il costo si calcola in percentuale sul valore assicurato. Per immobili residenziali di fascia media, il prezzo può variare tra 0,5% e 1% del valore di mercato. Per un appartamento da 200.000 euro, si può quindi stimare una spesa tra i 1.000 e i 2.000 euro. Una cifra sostenibile, soprattutto se rapportata alla tutela garantita in caso di contenzioso.
È importante sottolineare che il premio è una tantum, quindi non prevede canoni ricorrenti. Paghi una sola volta e resti coperto per tutta la durata indicata, che può arrivare fino a 20 anni o fino alla morte del donante, a seconda della situazione.
Controlli da fare prima della stipula
Prima di firmare una polizza per donazione, verifica sempre con attenzione:
- che la donazione sia regolarmente trascritta nei registri immobiliari
- la presenza o meno di eredi legittimari potenzialmente lesi
- la completezza della documentazione notarile
- l’effettiva validità dell’atto di donazione (no donazioni simulate o viziate)
- le clausole di esclusione previste dalla compagnia
- la durata della copertura e il valore massimo garantito
- se l’assicurazione copre anche le spese legali
- il livello di solidità e affidabilità dell’assicuratore scelto
Le soluzioni alternative non offrono la stessa protezione
Alcuni ritengono di poter aggirare il problema con altri strumenti, come la rinuncia all’azione da parte degli eredi, l’attesa del termine dei 20 anni, o la vendita dopo il decesso del donante. Tutti approcci teoricamente validi, ma spesso poco praticabili nella realtà.
La rinuncia, ad esempio, deve essere firmata da tutti gli aventi diritto e può comunque essere impugnata. Aspettare 20 anni, invece, significa bloccare la possibilità di vendere per molto tempo. La vendita post mortem, infine, è percorribile solo se il donante è già deceduto, il che non è sempre compatibile con le esigenze delle famiglie.
Al contrario, la polizza per donazione agisce subito, è certa nei tempi e concreta nei risultati. Nessuna attesa, nessuna firma di altri, nessuna incertezza. Solo copertura reale e immediata.
Uno strumento che vale più di quello che costa
La polizza per donazione è uno degli strumenti più utili per chi si muove nel mercato immobiliare con consapevolezza. A fronte di un costo contenuto, offre una protezione concreta contro rischi che potrebbero generare danni enormi, sia economici che legali.
In un panorama dove le compravendite sono sempre più veloci e le banche sempre più esigenti, assicurare la provenienza donativa di un immobile significa dare valore alla casa, ma anche credibilità al venditore e sicurezza all’acquirente.
Non aspettare che i problemi si presentino. Se hai a che fare con una donazione – come donatario, venditore o compratore – valuta oggi la possibilità di stipulare una polizza. È una decisione intelligente, lungimirante e, soprattutto, tranquillizzante. Perché, quando si parla di casa, la serenità non ha prezzo.
